来自 股票60分钟k线战法 2018-01-25 06:05 的文章

【SOFUN新手】地产买卖常识问答

  答:房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同,交易税的徵收方式迥异。如新泽西州,通常卖方只需付州税而在纽约市,除州税外,还需付市税。在纽约,如果你有(Mortgage),买方还需付Mortgage Tax(税)。

【SOFUN新手】地产买卖常识问答

  答:房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计,房价越贵,房产税越高。一般讲,房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目,也可用于抵扣州所得税扣税项目,但各州规定不一。

  答:卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税,这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有,买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税徵收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价徵收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此,作为买主,应提前查清,并理解你将来到底付多少地税,这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。

  答:房地产税和一百万美元的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外,第二个(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个总额不能超过房屋合理市场价值。

  另外,只有在报税时採用单项扣减(Itemized Deduction)的报税方式时,才能扣减房产税和利息,新房屋购买者还可以扣减点数费用(Points)。房屋重新者不可扣减这类费用。房屋交易中的其他费用,如房产交易税、律师费、登记费及公司的信用报告费,估价费等均属不可抵扣费用。

【SOFUN新手】地产买卖常识问答

  答:如果你在过去5年内在该房屋住满两年,你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元),部分元需交纳资本增值税。

  但这并不适用投资房(Investment Property)和渡假房(Vocation Home)。对于两用房(Duplex),用于卖方自己主要居所的单元(Primary Residence)可享受这一优惠,但对于出租的单元则需申报资本增值税。

  答:卖房利润是调整以后的卖价(Adjusted Sale Price)减去调整后的成本(Adjusted Cost Basis)。调整后成本是买价(Purchase Price)减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。国税局(IRS)对整修费用有较严控制,如维修热水器的费用不能列为整修费用,但安装一台洗碗机则可。再如,你可扣除僱工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据(Receipt)应妥当保存。

  工作经歷、薪资歷史及现职工作证明,通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和

  W-2表格。如果你的收入来自方面,如房产投资、小孩抚养费(Child Support)或投资,你同样需要提交证明文件。

  信用歷史(Credit History)。公司通常会获取你的信用状况如信用分数(Credit Score)及信用卡欠债金额。

  此外,联邦平等信用机会法案(Federal Equal Credit Opportunity)严禁中德种族、宗教、肤色、国别、性别、婚姻状态以及是否接受公共资助资金等方面的歧视。

【SOFUN新手】地产买卖常识问答

  答:固定利率,顾名思义就是利率在期间(通常是15年,20年或30年)固定不变。但每月偿还的本金和利息部分却是变化的。通常在初期,偿还利息较多,因此,年终报税可抵扣部分也较多。

  变化利率(ARM):这类通常提供前几年较低的固定利率,然后利率会随着指数(通常是一年期财政债券Lender而变,但同时贷方(T-bill Rate)限定最高变化额度(CAP)。有的也限定最低变化额度(Floor)。

  可转换ARM(Convertible ARM):这类通常允许人(Borrower)将变化利率转换成一定时限内的固定利率。例如前5年每年利率固定。

  可重新协定利率(Renegotiable ? Rate Mortgage或Rollover):这类通常固定前几年的利率和月付数额,然后允许人重新协商利率。

  共享升值(Shared-Appreciation Mortgage):这类提供低于市场的利率,但同时贷方共享房屋升值,在卖房时或在协议时间借款人必须付给贷方升值共享部分。

  答:气球要求人在一定时间内(通常是3年、5年或7年)全部付清余额。这类的利率可固定或变化。

  答:超额是指数额超过Fannie Mac和Freddie Mac允许的额度,如截止2004年1月1日该额度为$333,700.00,超额的利率通常要高于。

  答:可转让允许借款人将转让给下一个买主。绝大多数通常是“卖房即付清”(Due-on-Sale),只有少数贷方提供可转让。值得注意的是,可转让的利率通常不是原利率,并且贷方会收取转让费用。

【SOFUN新手】地产买卖常识问答

  答:提前付清罚款在多数州是非常受到限制甚至是不合法的,但贷方规定的前几年提前付清罚款完全可能。通常罚款额在的1-2%。

  答:在所谓的Title State,如纽约州,房契由银行保管直到还清。但在所谓的Lien State,如新泽西,房契交给买方。

  答:大多数在过户后转卖给互助基金(Mutual Fund)或保险公司,而公司只是充当中间服务者,负责处理每月还款,房地产税等。按照1990年国家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990),贷方(Lender)须:

【SOFUN新手】地产买卖常识问答

  答:託收帐户是贷方为你支付地税、房屋保险而专门设立的独立帐户。通常在过户时,贷方会要求託收1-3个月的地税和房屋保险。託收帐户不付利息。联邦房地产过户程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)对託收帐户有严格限制。根据这一法案,银行可徵收的託收金额计算相当复杂,但粗略讲,应以不超过2个月的託收项目为宜。

  答:两者相同的是利息都可扣税(Tax Deduatible)并且都有房屋抵押。不同的是第二是定期固定利率而净值通常是变动利率。

  答:可以,但不是全部。点数必须按年限逐年扣除。如你付$3000.00点数贷30年期,每年可抵税的点数为$100,但同时应注意,如果你付了点数同时你又用重新所得来做房屋装修(Home Inprovement),你可在当年报税时多些抵税。例如今年你$100,000,15年期。你付了$2000,00(2个点数)。你又用所得中的$25000来装修厨房,这样,你可在今年的报税中抵税$500($2000的25%),剩下的$1500再分为15分,即每年还可抵税$100。